Когда налоговая считает продажу предпринимательской

Для нежилых помещений налоговая инспекция обычно исходит из того, что они были куплены для извлечения прибыли, то есть использовались в предпринимательской деятельности.

Поэтому при продаже применяются «предпринимательские» налоги.

Продать объект как физическое лицо можно только если налоговая не докажет, что вы использовали его в бизнесе — например, не сдавали в аренду, не размещали в нем офис или склад, не оплачивали коммунальные расходы со счета ИП.

В каких случаях выгоднее продавать как физлицо

Продажа от имени физлица может быть выгодной, если:

1. Есть документально подтвержденные расходы на покупку, ремонт или отделку объекта.
2. Вы владеете помещением более 5 лет (или более 3 лет — для некоторых категорий имущества).

Пример расчета:

Объект куплен за 12 млн руб., продается за 15 млн руб.

💡 Вывод: в данном случае выгоднее продавать объект как физическое лицо.

Прогрессивные ставки НДФЛ с 2025 года

С 2025 года в России действуют новые прогрессивные ставки налога на доходы физических лиц (НДФЛ) (ст. 224 НК РФ):

• 13% — доход до 2,4 млн руб.;
• 15% — от 2,4 до 5 млн руб.;
• 18% — от 5 до 20 млн руб.;
• 20% — свыше 20 млн руб.

Если вы продаете объект за 20 млн руб. или ваш годовой доход превышает 5 млн руб., ситуация меняется:

 📊 Вывод: в этом случае выгоднее продавать через ИП.

Как легально не платить налог при продаже нежилого помещения

Физлицо освобождается от уплаты НДФЛ, если одновременно выполняются два условия (пп. 17.1 п.1 ст.217, ст.217.1 НК РФ):

1. Право собственности на объект получено в порядке наследования или дарения и срок владения превышает 3 года.
2. Для остальных случаев действует срок в 5 лет.
3. Объект не использовался в предпринимательской деятельности — не сдавался в аренду, не применялся для бизнеса, не оплачивался с ИП-счета.

Если одно из условий нарушено, налоговая может признать доход предпринимательским и доначислить налог, пени и штрафы.

С 1 декабря 2025 года ФНС получила право списывать начисленные налоги во внесудебном порядке — без решения суда, поэтому важно заранее предотвратить возможные доначисления.

⚖️ Совет:

Перед сделкой обязательно проконсультируйтесь с юристом. Это поможет избежать ошибок, переплаты налогов и судебных споров.